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理财师眼中的信托转型:今年只做了一笔房地产信托

发表于:2021-10-14 11:39:45

  壹 ||在“房住不炒”的整体背景下,信托客户的投资观念也在转变,常年买房地产信托的客户已经逐渐意识到部分风险。房地产信托也不如以前那么好卖了。

  贰 ||不管是非标也好,标准化的产品也好,投资逻辑并未发生改变,本质都是解决融资方的融资需求,因此对底层的融资方资质的筛选仍然是第一位。

  2021年已经过去了9个月,许鹰只做了一笔房地产信托。

  作为一名信托理财师,房地产信托曾是多年以来许鹰向客户推荐的最多的产品。然而,伴随着房地产信托风险频发,许鹰感慨:“确实更难卖了”。

  信托行业正在发生着剧烈的变化。

  信托业非标转标的趋势仍然在持续。2021年二季度中国信托业公布的数据显示,在监管明确要求压缩融资类信托的情况下,融资类信托规模自2020年3季度以来连续下滑。截至2021年2季度末,融资类信托规模降至 4.13万亿元,同比大幅下降35.92%,环比下降7.24%;截至2021年二季度末,投资类信托规模增至7.64万亿元,同比大幅增长45.33%;投资类信托占比升至37.00%,同比上升12.31个百分点。

  在此背景下,信托从业人员也在加速转型。

  一边有信托理财师直呼房地产信托难卖,之前市场上基本全是融资类信托产品已经不推荐客户购买;另一边,也有理财师感觉到,之前市场上基本全是融资类信托产品,但是当下一些底层投向“标准城投债”类信托产品越来越普遍,客户接受度也在逐渐提高,“在销售时也要转变销售思路,尤其是面对一些传统的购买融资类信托的客户。”

  不管“标准城投债”类信托产品也好,还是非标类产品,在一些理财师看来,主要还是要看底层的融资方实力,尤其是“标准城投债”类产品,选产品还是以前的逻辑,按照地区经济、财政实力、融资方、担保方等指标。只不过,现在不是融资方直接发信托产品,而是信托资金去购买城投机构发的债券。

  “房地产信托难卖”

  许鹰从2020年开始已经不向客户推荐房地产信托了。

  他发现,在“房住不炒”的整体背景下,信托客户的投资观念也在转变,常年买房地产信托的客户已经逐渐意识到部分风险。在宏观层面对房地产行业的严格管控下,房地产信托违约的项目增加了不少。尤其是今年,恒大地产等一些房企出现风险,不少信托公司曾给其做过融资,现在对应的产品出现了延期,客户对房地产信托的风险警惕性在增加。

  而且,许鹰体会到 ,房地产信托也不如以前那么好卖了。从供应层面来看,房地产信托的数量也在逐渐减少。

  中国信托业协会披露的二季度数据显示,在“房住不炒”的政策定位下,监管对房地产行业的管控持续加码,融资条件也不断收紧,投向房地产的资金信托持续下滑。截至2021年二季度末,投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元,同比下降16.94%,环比下降4.39%;房地产业信托占比降至13.01%,同比降低1.16个百分点,环比降低0.60个百分点。

  中国信托业协会表示,房地产行业调控升级有助于防范金融资源过度集中,避免由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。同时,房地产信托业务规模和占比的压降,有助于信托公司积极推动业务转型,将更多资金投入经济转型升级的重点领域,更好地发挥信托服务实体经济高质量发展的职能。

  对于当下如何投资信托产品,许鹰给客户的建议是,一方面,发达地区好的城投项目还是最安全的,因为房地产信托、资金池类项目监管陆续压缩规模,兑付的确定性没有那么强了。另一方面,政信类信托收益率确实在降低,前年最高可以到9%左右,去年开始8%左右,今年开始逐渐降低至7%-7.5%。但是政信信托的收益率虽然相比房地产信托等相对低一点,但也不会低很多,相差1%左右。

  关于建议投资政信类项目背后的逻辑,许鹰觉得,一般经济发达地区如山东、江苏、浙江城投债几乎没有发生违约的情况,但是一些弱经济地区,云南、贵州等个别地区的城投项目出现延期的概率在增加,但是一般延期后也会陆续兑付,相对其项目,城投类项目是比较安全的。

  “标准城投债”信托愈发普遍

  在第三方财富机构任理财师的周林,在销售信托产品时发现,目前政信类信托里面,投向标准城投债券的“标准城投债”信托产品很常见,各个地区都有。其他标准化类型的信托,还有底层投向证券市场的产品也越来越多。而且客户基本上也都接受“标准城投债”信托产品,因为这类信托目前还没有发生过实质违约,有的客户就专门要买这类产品。

  例如,周林在向客户推荐某央企信托-地级市盐城集合资金信托时,会明确告知客户,该信托用于投资江苏嘉亭实业投资有限公司2021年非公开发行公司债券,收益率在7%左右。

  周林手中的材料显示:本项目属于监管部门积极支持和鼓励的标准化债券投资类产品,交易要素信息公开透明,收益较高。

  中国信托业协会公布的数据显示,证券市场是资金信托投向的第二大领域,标准类产品逐渐增加。