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居民财富基本被房地产掏空 这是真的吗?

发表于:2018-11-27 20:10:20

 
  11月24日,人民大学发布了《中国宏观经济分析与预测(2018-2019)》报告。该报告称:中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金,基本上全部投入到了房地产市场。

  有数据显示,2017年末,A股总市值不到60万亿元;2017年,我国GDP约为82万亿元,房地产总市值超过400万亿元。报告还指出,中国的GDP是世界第二,但中国的百万富翁也是世界最多的。因为只要在大中城市有套房产的家庭,都是百万富翁,这个数量超过了很多国家的人口。

  不过,令人担心的是,自2015年下半年开始,居民的储蓄存款大半流向了房地产领域,这导致居民应对突发事件能力减弱,而且民间消费要想启动已无可能,这不得不引起我们的警惕:
  一边是,中国人的存款余额不足5万元。根据央行公布的数据,截至2018年7月全国住户存款余额只有68万亿,平均到中国13亿人就身上,每个人的存款余额还不足5万。而且存款增速已创下40年新低,作为一个高储蓄率国家,存款增速连跌半年低于9%,呈现断涯式下跌态势。

  另一边,中国家庭债务承受已经到达了极限。截止2017年12月末居民贷款总额为40.52万亿,而2018年上半年住户部门贷款增加3.6万亿元,加起来居民负债已经44.12万亿,中国的家庭债务已经达到承受的极限。表面上看,中国百万富翁全球第一,但实际上居民都早已负债累累,没有钱储蓄,更没钱消费。

  此外,国内住房空置率过高,说明投机性炒房控制楼市,国内房价容易大起大落,系统性金融风险不容忽视。如今中国的房子已经够40亿人,空置率高达25%左右。

  如果房子作为一个消费品实现居住的属性没有大问题,但一旦房地产成为全民的狂欢盛宴时,就注定了大起大落的悲惨结局。未来房地产必将步入去投机化进程。

  实际上,中国高房价,不仅绑架了国内实体经济,比如辛苦办工厂不如炒几套房。而且也绑架了启动民间消费的潜力。这使得中国经济结构转型步履为艰,而无法通过民间消费来拉动经济的可持续增长。那居民财富被房地产淘空体现哪几个方面呢?

  首先,居民收入增长与消费支出增长相背离。近年来,居民收入增长步伐在加快。国家统计局数据显示,2017年,北京市居民人均可支配收入为57229.83元,平均到每个月是4769.15元。但是,2018年消费增速并不给力,社会消费品零售总额增速回落。

  目前情况看,居民消费能力增长,远远低于收入增速。这主要是房价过快上涨,吞噬了居民收入增幅,导致居民是增收不增支。居民收入增加这部分财富,都让银行和开发商瓜分掉了。

  再者,高房价套住了所有的家庭。2015年前,被房地产套牢的基本上是中上等收入阶层,而这一轮去库存,主要是城市中低收入群体,特别是三四线城市棚改货币化安置,以及鼓励农民工返乡购房。

  这就导致中下收入阶层可支配消费性资金支撑力在大幅削弱。而拉动消费的主要力量来自于中下收入阶层。现在中下收入阶层都在忙于还房贷,他们的消费潜力被进一步削弱了。

  最后,到了要动用六个钱包来买房的程度,居民的财富基本也都被房地产掏空了,家庭部门杠杆率高达110%以上,这还只是支付30%的首付款。后续还有几十年的高额房贷还等在后面。

  当购房者把房贷都给还清了,再拿到市场上估值,可能就又是不值钱了,因为房价作为固定资产,与机器一样都是要折旧的。这也意味着,中国购房者一辈子就是购房一件事情,高档消费不起,只能消费降级,现在低端商品也有很大的市场消费空间。

  去年底,深圳中兴有个工程师,因为被企业辞退了。当天就从大楼跳下,因为他有两套贷款的房屋,每个月需要数万还贷压力。在旁人看来,该工程师只要卖掉一套房产,便可缓解压力。

  但事实上,卖房子不像卖股票,股票可以T+1,可以立即变现,卖房是有一个冗长过程,房东要想出手房产起码要好半年多时间。而眼前这位工程师的还贷已是燃眉之急都已拖不过去了。

  更可怕的是,在房价高位上涨时,买入房产,充当接盘侠,非常容易,但是在房价下跌之时,要想卖出手中房产,都是有价无市,所以高位购房者都是充当“去库存”的接盘侠。燕郊的某著名大盘房价已经从当初的3.5万,跌到了1.6万。但是,当地购房需求认为,6千才是可以接受的价位,未来房价怎么跌,我们不得而知。

  人民大学的报告称,中国居民财富基本被房地产掏空并非危言耸听。无论从居民储蓄增速降至个位数,还是要动用 6 个钱包付首付款,这都说明了居民的财富正被房地产无情吞噬。未来只有房地产去降杠杆、去投机化,回归居住属性,这样国内居民的消费能力才能得到恢复和提升。否则在高房价的背景之下,要想启动内需几乎不可能。(微.信.公.众.号.不.执.著.财.经)

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