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刘洋:REITs代表中国房地产金融重要发展方向

发表于:2019-05-02 16:36:22

  中国房地产行业下半场,地产与金融的结合更加紧密,房地产金融为行业创造巨大价值和发展空间。REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式,是非常具有代表性的房地产金融创新工具,也将成为中国房地产金融未来重要发展方向。公募REITs将不动产资产或权益(包括基础设施、租赁住房、商业物业等)转化为流动性较强的公开上市交易的标准化金融产品。REITs能够有效链接整合产业行业,促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型。房地产行业转型进程中,RCREIT(REITs研究中心)也将在REITs等不动产证券化和不动产投融资及收并购等市场业务、课题研究和内容传播等方面提供助力、保驾护航。

  全国政协委员、中国证监会原主席肖钢指出,在房地产行业从严调控背景下,房地产企业的融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新的融资工具会给房地产更多融资,进而引起房地产泡沫,这是REITs难产的重要因素。事实上,这是一个误区,需要予以澄清。REITs底层资产不涉及居民住宅。REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施,包括商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主,与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。商业地产价格上涨依赖于运营品质提高,租金收入上涨推动估值提高。而住宅价格更多体现为需求与供给平衡。可见,发展公募REITs与住宅价格没有直接联系,也不存在正向因果关系。

  此外,REITs有助于平滑房地产周期。REITs强制分红特征使投资者更加注重股息率,从制度设计与市场约束两方面双重制约REITs增发扩募,激励REITs管理人购买低估值、高收益率不动产,而抛售高估值、低收益率资产。REITs还可推动传统房地产转型。我国房地产行业正逐步进入“存量时代”,REITs可通过有效盘活存量资产,促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型,推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出,改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面。REITs已经超越商业银行成为美国投资性物业最主要的资金来源,大大降低了地产行业资金期限匹配风险,并抑制地产价格波动对银行体系的影响。

  REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式,是非常具有代表性的房地产金融创新工具,也将成为中国房地产金融未来的重要发展方向。REITs能够有效链接整合产业行业,盘活存量资产,促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型。中国REITs新时代背景下,行业市场具有广阔发展空间,而无论是“中国第一REITs”的越秀房产基金,还是“PERE+REITs”领航者的光大安石,抑或是国内首单民营长租公寓储架式REITs交易安排人旭辉晨曦基金的案例,都从各自一定的角度体现践行了REITs是中国房地产金融的重要发展方向。

  一、越秀房产基金:全球首只投资中国内地物业的上市REITs

  作为全球首只投资于中国内地物业的上市房产基金(REITs),越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房产基金”)成功完成“四连跳”,实现跨越式成长,资产规模位列亚洲上市REITs前十位。

  越秀房产基金旗下物业组合包括位于广州天河区的商业综合体广州国际金融中心(简称广州IFC)、甲级写字楼财富广场和城建大厦、零售商场维多利广场、位于广州越秀区的综合商务楼越秀新都会和批发市场白马大厦,位于上海浦东竹园CBD核心地段的综合商务楼越秀大厦,以及武汉物业——越秀财富中心及星汇维港购物中心,共八项优质商用物业。

  越秀房产基金具有稳健创新的“地产+金融”双平台互动及独树一帜的“三位一体”商业运营模式(商业运营、资本运营、物业管理)。越秀房托董事会主席及行政总裁林德良表示,越秀地产与越秀房产基金两个平台的 “开发+运营+金融”的全链条模式,主要资本运作为持有控股-收益分析-物业升值-套现退出。越秀地产通过拿地、开发、前期运营,之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房产基金,进行二次证券化,借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。

  (图:“开+运+金”运作闭环)

  “双平台”互动最核心的意义在于利润。对于越秀地产而言,形成利润无非是运营开发形成的利润和评估增值产生的利润。但是,评估增值的利润在地产公司是不能反馈在核心利润的,如果把项目卖给了越秀房产基金的话,它就可以形成核心利润了,核心利润是可以用来分派的,这就是“双平台”互动的创新之处。

  (一)“双平台”的常态互动模式和历程

  从越秀房产基金上市开始,越秀地产便开启了与之互动的双平台发展模式。首先是于2005年以位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场四项物业(涵盖专业市场、写字楼、零售商场等多种业态),发起设立了越秀房产基金并上市,其后于2008年注入越秀新都会。

  (图:越秀地产、越秀房托互动模式)

  2012年,广州标志性建筑广州IFC的注入,使越秀房产基金的规模达到了近250亿元,经营业态也进一步得到丰富。

  2017年,越秀地产向越秀房产基金注入了于武汉的越秀财富中心及星汇维港购物中心,成为继实现广州国际金融中心后,“地产+金融”双平台互动的又一次重大突破。