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“春季播种系列”房产篇:行业集中度提升 公募基金加仓房地产板块

发表于:2019-03-16 15:42:06

  精选各家券商的研报精华观点,根据财务数据、调研密集度等指标筛选优质报告,投资秘笈先睹为快!

  今日市况:沪深两市小幅低开,开盘后震荡上行,尤其是在金融股的带动下快速反弹,但反弹过程中动能持续性较差,随后震荡回落展开分化。午后,指数一度在地产板块护盘下表现良好,但证券等板块的跳水引发多板块跟踪,指数震荡走低下,尾盘一度再次急跌。盘面上,板块分化较为严重,多数题材股纷纷杀跌,涨停股数量继续增加,而仅有房地产等少数板块翻红;消息上,业绩爆雷持续上演,本周仅3天至少68公司预亏超1亿。近期业绩地雷频现,短期操作困难加大,还需谨慎观望。

  总体上,时至年末,年报预披露地雷频暴,个股杀伤力逐步加大,两市跌停板数量也开始增多,短期“风口”下不利于操作。不过,2440点以来的反弹趋势依旧,节奏也保持健康,市场结构性机会犹存。当然,鉴于短期业绩问题引发的个股杀跌,建议适当规避,待风险集中释放后再做定夺。此外,一旦节前指数出现继续的走低,可逢低考虑积极低吸。机会方面,继续坚守前期多次提及的金融、消费类底仓,同时对于“新基建”相关题材股轮番操作。

  招商证券强调近期三要点:(1)“稳妥实施”大概率不是指房地产税,或指因城施策式微调的各项政策;(2)19年棚改计划存在低于预期的可能,或是地方发债“关门开窗”的结果,若对板块短期冲击即是加仓机会;(3)“住宅政策性金融机构”提法历史意义重大,大概率支持新市民购房需求,利好中长期基本住房需求。重申超配房地产板块,明确看好房地产板块超额收益至三季度,选股需苛刻,布局分先后,先低净负债率高周转、核心布局一/二线和强三线的公司,后“弹性”品种。

  1、“稳妥实施”大概率不是指房地产税,或指因城施策式微调的各项政策。领导层1月21号在省部级主要领导干部坚持底线思维防范重大风险专题班提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。市场对这个表述理解存分歧,部分观点认为今年“房地产税”要加快推进,我们从上下文分析以及经济现状判断其概率不高。

  首先,房地产税≠长效机制,前述研究中我们指出,长效机制既包括房地产税等制度性建设,也包含更广义的概念,比如“短期行政调控”加入公式化规则,使得他具备弹性的调整功能,这也是进步,也属于某种意义的长效机制。

  其次,我们观察到“稳妥实施房地产长效机制”这句话的表述主语是“各地区各部门”,也即要求“各地区各部门”稳妥实施房地产长效机制,而房地产税还未进入立法流程,因此大概率还未到各地区各部门这个执行层面,从而,我们认为“稳妥实施”大概率与房地产税无关而或指因城施策的政策微调要稳妥实施。从近期来看,这个才是各地区各部门执行的范畴

  另外,从当前经济下行压力加大角度观察,政府推进长效机制的方向肯定不存在变化,但行动上肯定更趋谨慎,尤其房地产税这种重大事件。我们认为对于房地产税的担忧已在去年Pircein,从当前角度来说其负面影响几乎最小化。

  2、2019年棚改计划存在低于预期的可能,或是地方债“关门开窗”的结果,若对板块短期冲击即是加仓机会,上周市场对此事反馈中性。2015-2017年实际完成棚改套数均约600万套,对应棚改货币化安置比率逐年提升,分别为30%/48.5%/60%,估计2018年接近70%;按规划,2018-2020年合计要完成棚改1500万套,其中2018年实际完成626万套(完成率108%),若规划不变,则意味着2019-2020年年均棚改套数约440万套左右。而媒体统计近期大部分城市的棚改计划大幅低于往期。另外,去年12月住建部发文指出,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债。我们判断去库存成效显著和地方债借道棚改发债的问题或使得2019年棚改缩量,此为“关门”,中央经济工作会议也明确指出“较大幅度增加地方专项债规模”,此为“开窗”。

  重要的是,棚改仅是分母,而货币化补贴下行对板块需求较负面,但这一负面影响基本于去年反映在股票上,若后续棚改缩量担忧对房地产板块形成短冲击,我们认为即是加仓机会。

  3、“住宅政策性金融机构”提法历史意义重大,大概率支持新市民购房需求,利好中长期基本住房需求。2019年1月24日新华社授权发布《中共中央国务院关于支持河北省雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》,其中新增“个人产权住房以共有产权住房为主”、“支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构”等内容,我们认为“支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构,探索住房公积金制度改革”属于重大历史标志事件,预计未来住房银行大概率支持新市民购房(提供杠杆),利好中长期基本住房需求,对板块属利好。

  4、我们再次强调“以利率为纲”,利率持续改善引导板块beta的逻辑。一二线城市与三四线城市分化带来基本面双底或出现在19年年中左右,明确看好房地产板块超额收益至三季度,建议投资者超配!但政策微调与过去的“一刀切”不同,同时不同层级城市周期错配,不同步,选股需苛刻,放弃博弈政策,从价值投资角度买入房地产股票,关注一二线城市和强三线布局公司的更早改善:

  第一类:用“高回款率+高行业信用”维持较低净负债率高周转公司;

  第二类:解决了未来三五年行业融资受限的公司,如险资入股的标的;

  第三类:高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购。