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陈凯丰:为何巴菲特通过信托基金投资房地产

发表于:2019-03-03 23:20:16

  投资房地产在各个国家都是非常受重视的一个投资渠道,在美国也不例外。但是,在美国投资房地产的一个主流渠道不是直接拥有房地产,而是通过房地产信托基金来管理。本文通过对于美国房地产信托基金的介绍,希望能够解读为什么包括巴菲特等投资高手都是运用房地产基金来投资房地产。

  一、什么是房地产信托基金?

  房地产行业在任何国家都是整个经济体的支柱性行业。在美国的国内生产总值中,房地产也一直占据重要地位。从数据上来看,美国的居民住宅房地产的投资额一直在GDP中占据平均4%-5%。在2008年金融危机前到打过6.5%的高点,也在2010年下探到2%左右的低点。目前略低于4%,属于历史中值偏低。

  图1:美国房地产行业占GDP之比

陈凯丰:为何巴菲特通过信托基金投资房地产

  数据来源:Kevin Chen整理/海银美国

  投资房地产中长期有助于保护财富、抵抗通胀、获得租金收入等良好特征。但是,在欧美各国的法律体系对于租户的保护极为严格,个人在买入房地产并出租后,如果遇到不良租户,有可能面临相对较高的法律风险。其次,在房地产的维护上,作为房地产所有者,需要不断投资进行维护,定期保养。第三,美国的房地产税赋较重,而且各个地区的税率不同,需要有专业人员进行纳税申报等等工作。如果税赋过重,还需要雇佣律师进行申诉,占用大量时间。

  由于上述这些原因,传统的美国高净值人群开始建立房地产信托基金,雇佣专业人员来进行房地产投资和管理。同时,由于房地产信托基金的法律架构决定了只要房地产信托在每年将收益的95%以上分红给所有信托持有人,房地产信托本身是免于纳税的。一些大型房地产信托基金实现了数十亿美元的管理规模,他们也会在纽约股票交易所挂牌上市,给投资人提供和股票类似的二级市场流动性。

  二、房地产信托的主要类别

  由于房地产信托的设立相对比较容易,因此在美国有大量的中小型房地产信托,这些产品多数都是不公开上市的,不在本文的探讨范围内。笔者将在下面着重讨论在纽约股票交易所公开上市交易的房地产信托基金。

  目前美国一共有一百多个上市交易的房地产信托基金。他们所属的分类如下:

  图2、3:美国上市房地产信托基金分类

陈凯丰:为何巴菲特通过信托基金投资房地产

陈凯丰:为何巴菲特通过信托基金投资房地产

  数据来源:Kevin Chen整理/海银美国

  可以看出,美国的房地产信托门类齐全,除了少数综合类房地产信托基金,绝大多数都是专业细分的信托基金。包括传统的住宅、商业地产,也包括度假、仓储、还有监狱等特种地产。

  三、房地产信托的历史业绩

  房地产信托的业绩主要来自两大块,第一是持有的房地产的价值上升,第二是拥有房地产的租金收益。由于房地产市场中长期稳健增长,因此房地产信托总体的业绩也比较稳健。美国比较权威的衡量房地产信托行业的基准是全国房地产信托基金指数(NAREIT Index)。这个指数在过去5年的年化回报率是10.6%,年化波动率是12.8%

  图4:美国房地产信托基金指数回报情况

陈凯丰:为何巴菲特通过信托基金投资房地产

  数据来源:Kevin Chen整理/海银美国