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莫开伟:住房公摊面积取消,对房地产影响有多大?

发表于:2019-03-01 17:43:27

  近日,2月18日,住房和城乡建设部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》, 在《住宅项目规范(征求意见稿)》中的第二部分指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这意味着取消住房公摊面积即将成为现实。

  我国住房销售自实行公摊面积制度以来,城市广大购房民众一直颇感冤屈,买100平米的房子实际只有70平米面积属于自己使用,有的甚至高达近50平米公摊面积。

  这种住房销售规则实际是对广大民众利益的无情“剥夺”或合法权益的肆意侵害,也正是因为这种住房销售的严重不合理性,“公摊伤民”一直广受民众的诟病,并引发了社会各界的强烈反响;

  同时,也引起各级政府的重视,在去年《新华每日电讯》、《人民日报》等央媒就对此发声,要求终结住房公摊面积的销售模式。对此,各界民众翘首以待。

  今天,住建部这个征求意见稿中明显指出了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”实际上已向公众明确传递出了住房公摊面积销售模式即将终将的信号。

  市广大购房族今后购房将是实打实的面积,不用多掏冤枉钱购买公摊部分的面积,有望实现住房的真正公平交易,也意味着自己购房的合法权益得到根本保证。看到这个政策信号后,相信广大民众会发自内心的兴奋,为我国住房销售制度改革不断向着民生方向倾斜大加点赞。

  即便如此,市场中也能听到对这个政策即将出笼的种种担忧,甚至有认为这个政策出台并非带给民众想象中的利好:不少人认为“按下葫芦浮起瓢”,公摊面积名义上取消了,而开发商有可能会提高住房实际销售面积的价格,同样会导致“羊毛出在羊身上”的结局;就是说开发商会通过提高实际住房面积的价格来弥补减少的公摊面积的销售收入;

  事实上对开发商而言并无损失,而对购房者而言并没有得到任何好处,受到开发商的“盘剥”同样不会减少。

  当然,也还有人担心,如果开发商因为公摊面积减少无法获得更多开发利润时,可能会减少对楼市开发的兴趣或动力,使通过政府拍卖市场拿地的能力降低,对新楼盘开发减少,这样会加剧地方财力困难乃至住房供应的紧张,从间接上导致住房供不应求,更加推动未来房价的上涨。

  那么,事实上会是这样吗?

  对于这种担忧,有不少人发表观点认为对楼市价格推升力有限,或对房地产业不会产生多大影响,对这些观点我不赞同。从当前现实看,民众的这种担忧不无道理,至少短期内,这个政策出台对楼市价格和房地产业带来的影响是比较大的;如果说对楼市价格和房地产开发没有影响或影响不大,那无异于是睁眼说瞎话。

  要说明民众这种担忧的可能性,原因其实很简单。

  开发商通过拍买花费巨资获得一定数量的楼市开发土地面积,如果分摊面积不计算在内,而开发商事实上又要在小区按规定留足足够的公摊区域,并花费巨额资金修建比如电梯、绿化等公用设施原来这部分钱由购房业主出了,而现在购房业主不用支付,开发商的这部分成本从哪来?

  政府又没有补贴,开发商唯有通过减少自己的利润方式来实现;而如果利润实在太少或不足以支撑开发商的后续开发甚至亏本破产,那么开发商为挽救自己的经营命运,肯定会采取提高购房者实际面积的价格来弥补公摊面积的开发成本,或者通过偷工减料、降低建筑质量等隐蔽途径来实现。

  是人性和企业逐利本性使然,开发商不是民政机构,更不是专门慈善公益组织,对其提价行为真的无可厚非。这样一来,民众要求取消住房公摊面积期望的利好可能就会落空,成为一场空欢喜,这是应该需要引起重视的问题。

  同样,也要看到,如果开发商们真的承担这么多的公摊面积建设支出,到了开发利润微薄甚至无利可图的时候,不少就会转行,虽然有利房地产业生态优化,但也会带来房产开发减少的弊害;

  还有部分勉强能够维持生存的开发商们,也不会对通过市场拿地再抱以积极的态度,拿地数量会急剧减少,“地王”或将成为稀罕之物,未来开发新楼盘数量必然会大幅减少,房地产业将进入萎缩和急剧下行区间;

  如果真的出现这种结局,则只能加大楼市供应的短缺局面,使未来新房上市数量锐减,无法满足购房刚需族的需求,这样未来购房族有可能会陷入更高房价掠夺的危险,这绝非危言耸听!

  但是,笔者认为广大民众也不要太过担忧,要取消住房公摊面积只是第一步,接下来政府还会出台系列配套政策措施,以督促取消住房公摊面积得到更好的落实或实施,最终不会因此加大购房者的经济负担。而为了让取消住房公摊面积真正惠及亿万购房民众,应该从三方面完善配套政策措施:

  其一,政府在未来开发商取消住房公摊面积时,应对公摊面积、公摊系数,从制定到管理到执行,应出台一套规范发化、制度化的制度,比如价格限制、公摊面积规范管理或经营等等,最大限度地保护老百姓(行情603883,诊股)购房的合法权益不受到损害。

  其二,对于开发商公摊面积的支付成本,可采取政府减免部分房地产的相关税费抵消一部分、小区住户分摊一部分、开发商经营小区物管或出售停车区的收入弥补一部分等等,实现共同分摊公摊面积支出之目标。