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房地产政策二十年复盘及2019经济工作会议政策展望

发表于:2019-02-13 20:31:59

核心逻辑和结论:我们回顾过去20年的房地产周期及政策,分为四个周期三大轮调控,1998房改及新经济增长点、2003支柱产业、2008四万亿、2015去库存成为四轮地产上涨周期的核心政策,而2005的国八条被称为调控元年、2010的国十条被称为历史最严调控开创了限购限贷等政策、2016的房住不炒则是对长期的调控做了规划。20年间中国商品房市场从无到有,销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平,复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%,累计分别成长了54倍、14倍、30倍、9倍,销售均价从2321元上涨4.3倍至10062元,全国销售单价破万,行业达到了前所未有的高度。

总结历史,中国房地产是因为刺激而高速发展、是因为打压而转为衰退吗?非也,我们一直强调,中国房地产过去二十年的高速增长是城镇化和收入增长带来居民生活改善的内生需求,未来,中国的房地产也必经历衰退甚至大崩盘,这个都是政策没法改变的,只是会加速或减缓。十次危机九次地产,但衰退又有何惧呢,大部分真诚应对衰退进行改革的国家其实并没有走向失败的深渊,除非你一次一次不计成本的去强刺激。我们认为地产发动机和经济稳定剂的作用并没有改变,中国的城镇化需求仍旧有较大空间,因此应当尽快进行宽松(限购限贷限售限价取消)但不需要强刺激(货币超发),借此机会让房地产行业和企业面对一个正常化和市场化的预期即可地产刺激后打压然后又刺激再打压,政策周而复始、上压下托,历史从未改变,也不会改变,始终如一的就是希望房地产市场保持稳定健康发展,我们强调要宽松不要刺激正是基于对地产中长期有利的角度,目前经过两年调控,房地产即将进入短周期的衰退期,我们认为各个地方政府基于地方财政和因城施策的方向放松地产是大概率的,但中央层级的刺激政策预期较低,19年中央经济工作会议仍旧提及房住不炒但又同时删除了政策调控连续性和租赁的内容,因此不排除随着经济形势变化而出现大变化的可能。

从股票角度,基于天风地产投资矩阵(参考美林时钟),明年一季度全国销售面积累计增速将转负,地产股将进入相对收益为正区间,越衰退地产相对正收益概率越大,因此我们继续看多板块尤其是优质龙头的表现,建议关注:基于政策博弈及长期前景角度看好住宅公司(万科、保利等)、基于持续利率下行看好商业地产管理公司(光大嘉宝、中国国贸、陆家嘴等)基于明后年交房和竣工大幅提升看好物业公司(南都物业等)

1. 房地产行业政策20年回顾:发动机和稳定剂的作用依旧

从1998开始,中国的商品房市场经历了20年的发展,销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平,复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%;这里,我们并不简单的将政策划分为紧缩周期还是宽松周期,我们结合国内外宏观和房地产产业的发展,将中国房地产行业产业发展及政策演进划分为四大阶段:

图1:1998年以来中国房地产调控关键事件史

房地产政策二十年复盘及2019经济工作会议政策展望

资料来源:统计局、天风证券研究所

图2:1998年以来中国房地产关键数据

房地产政策二十年复盘及2019经济工作会议政策展望

资料来源:统计局、天风证券研究所

1)1998-2002五年,房地产成为新经济增长点,政策目标以建制度为主,政策工具包括房贷、税费、土地等,政策效果是商品房市场初步建立且房价维持稳定:亚洲金融危机后,出口衰退内需不振,中国经济急需新的增长点,1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文),结束了福利分房制度,标志着中国商品房市场的开启,同时第一次将房地产确立为经济新的增长点,房地产时代正式到来,同年以回龙观、天通苑等为代表的19个北京首批经济适用房项目在京亮相,这个阶段主要推出了房贷及住房公积金条例颁布(1999)、房地产企业试点上市(2000)、税费改革(2001)、2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,土地招拍挂(2002)正式确立,为商品房市场的长远发展奠定了基础,整体制度学习香港模式为主,这一高度供给压制的制度为房价的上涨埋下了伏笔。

这一阶段,全国商品房新房销售均价2587元,累计上涨11.4%;全国商品房销售额达到5721亿元、销售面积2.5亿平、投资额7736亿元、开工面积4.2亿平,复合增速分别为22.8%、19.6%、20.9%、19.9%。

2)2003-2007五年,房地产被确立为支柱产业,政策目标以控房价为主,政策工具包括首付、税收、土地等,政策效果房价全国房价普遍式大涨并未有效控制:这一阶段国内外宏观经济稳定,中国在奥运建设、城镇化、出口强劲等基本面强力支撑下,经济发展迅速、居民收入大幅增长,但2003年SARS来袭,经济压力加大,2003年8月12日,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),房地产被确立为国民经济的支柱性产业(2003),房价由此连续几年大涨,2005年政府开始出手调控,2005年3月26日发布国八条和新八条,2005年应该是中国第一次真正意义的房地产调控之年,这一阶段政策以控房价和打击囤地为主要目的,包括:土地招拍挂的71号文出台史称831大限(2004)、国八条(2005)、全额征营业税收政策(2005)、7090政策要求90平米以下占比超70%(2006)、首付上调等金融政策(2006)、房企土地增值税实行清算式缴纳(2007)。

这一阶段,全国商品房新房销售均价4262元,累计上涨64.7%;全国商品房销售额达到2.99万亿元、销售面积7.7亿平、投资额2.5万亿元、开工面积9.5亿平,复合增速分别为31%、19%、20.1%、12%。