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市场月报|“银十”颜色尽失,量价调整风险不断积聚

发表于:2019-05-03 07:31:02

10月,先有“国庆中秋”双节8天假期,再有中下旬“十九大”全民关注,市场供应量、成交量双双显著下降,整体成交持续不振导致重点城市商品住宅消化周期环比、同比明显上升。我们认为,随着“十九大”进一步强化明确了“房住不炒”的行业定位,四季度政策层面将持续稳中偏紧,四季度楼市成交依旧低迷,量价深度调整风险不断积聚。

供应:环比减少46%,一线城市环同比分别锐减63%和37%领先

10月新增供应较上月大幅下滑,一方面源于“国庆中秋”双节假期长达8天,新增预售停批导致供应量有所回落,另一方面“十九大”在中下旬召开,政策风向有待明确,加之近期市场销售也持续低迷,房企也选择观望而延缓推盘节奏。多方因素叠加之下,28个重点城市商品住宅新增供应量环比减少46%,同比减少29%,整体市场供应量持续处于低位。

其中,一线城市供应量全线大幅回落,同、环比分别锐减37%和63%,上海新增供应仅1万平方米,北京已连续数月供应量不足30万平方米;二、三线城市供应量下滑趋势也较为明显,厦门、宁波、福州10月单月供应量不足10万方,同环比跌多涨少,诸如佛山、沈阳、济南等二三线城市的供应量也都有了大幅下降,环比跌幅都在60%以上。不过年末将至,在冲刺业绩的压力下,部分房企也会加紧推货,预计下月的供应量也将有所回升。

市场月报|“银十”颜色尽失,量价调整风险不断积聚

成交:环比再减15%且较年内月均减少12%,八成城市同环比齐跌

10月,成交依旧延续9月低迷走势,28个重点城市成交量为2009万平方米,同、环比分别下降了44%和15%,与往年的“金九银十”差距甚大。

一线城市环比下降13%,同比下滑60%。北京成交量环比回升了11%,达到30万方,但仍处于低位,同比锐减70%且不及2017年月平均,成交下行趋势不改。而上海回落最为显著,环比下降了43%;一方面是受10月供应大幅下滑影响,诸多城市面临无房可售窘境;另一方面楼市调控政策不放松甚至仍旧加码,购房者普遍观望,成交热情不高。

二、三线城市环比下降15%,同比减少42%。近8成城市同、环比齐跌且成交量低于2017年月均水平,其中下滑较为显著的有南京、宁波、贵阳、长春、沈阳、成都、天津、合肥等,同、环比跌幅都达到甚至超过30%,其中面积段在120-160平方米的改善类产品成交降幅较为明显;此外,值得关注的是,武汉、重庆、青岛、昆明等市虽然同比下滑,但环比依旧显著增长,市场热度依旧维持。以昆明为例,10月成交量达到75万方,环比上涨了48%,达到近4个月的成交高点,这主要源于月中昆明发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布分区限售、调整贷款受理条件等新政,引发政策“末班车效应”,导致成交量短期内快速上升。

市场月报|“银十”颜色尽失,量价调整风险不断积聚

库存:超7成城市环比微降,过半数消化周期环比拉长

10月,超过8成城市供求比有所下降,虽然市场整体成交持续不振,但基于大多数城市供求比小于1,因此重点城市库存并未有明显增加的迹象,仍有超7成城市库存环比下降,同比也是跌多涨少,特别是重庆、杭州同比跌幅超过50%,降至历史低位,仅郑州、合肥两市库存同环比上涨。

整体成交持续不振导致重点城市商品住宅消化周期环比、同比明显上升,过半数城市消化周期较9月末增加,北京因成交多月低迷,消化周期持续超18个月警戒线。二、三线城市中,此前消化周期较长的沈阳、合肥10月同环比继续增长,分别升至17.77和22.72,济南环比虽小幅下滑,但仍超过15个月,库存风险犹在。与之相对,重庆、杭州、武汉消化周期降至3个月以内,市场仍是一房难求。

市场月报|“银十”颜色尽失,量价调整风险不断积聚

成交结构:大户型高档产品成交全线回落,其他产品相对稳定

从价格段分布看,中高档产品占比全线上扬,其中深圳上涨最为明显,达9个百分点。上海除中档产品下降3个百分点外,其余产品变化不大。北京除低档、中高档产品有所上扬外,其余产品占比均出现小幅回落,其中,低档产品上涨7个百分点,除此之外,产品比重分化明显,中低、中高、中档产品占比均不超过14%。深圳高档产品占比下降明显,接近11个百分点,中档及以下产品仍处低位。

市场月报|“银十”颜色尽失,量价调整风险不断积聚