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【从楼市这10年的发展看 今年房贷、摇号、税费政策可能会出现这

发表于:2019-04-14 17:04:20

有人说过一句很经典的话:“房地产短期看政策,中期看政策,长期也看政策”。尽管市场对这个逻辑有很多争议,但用政策来预测房价的确屡试不爽。从过去二十年尤其是过去十年的历史来看,只要政策紧缩,房价大概率会跌。反之亦然,只要政策宽松,房价也大概率会涨。

当然,历史不会简单的重复,房地产基本面已经发生很大变化,需求比原来少了。但不变的是,当政策宽松的时候,需求大概率会改善。价格永远是用边际来定价的,不管房价长期的终点在哪,短期之内政策一定还是最好的预测信号,尤其是对那些住房还明显供不应求的核心城市来说。

所以今天这篇文章就系统的梳理一下中国的房地产政策,内容包括三部分:(1)目前的政策体系:我们梳理了目前中央和地方主流的9大种、近30小种政策工具以及各城市目前的具体操作;(2)历史上的政策周期:我们梳理了从2008到2018年的三轮政策大周期,以及每一轮周期启动、演进及产生效果的规律;(3)未来的政策展望:我们分析了目前政策背景与前几轮周期的相似与不同,并基于此对下一步房地产政策做出九大预测。基本结论是目前经济下行压力下,房地产政策会有边际宽松,但不会像2014年力度那么大,应该和2011年更为类似。

政策体系:九种政策工具,每个城市都不一样

市场之手是看不见的,但政策之手却可以清晰可见。中国的房地产政策一般是中央总体定调,地方灵活执行。每个地方的宽严程度不同,但政策工具大致相同,常见的调控方式有九种:第一种是利率政策,包括基准利率、利率折扣;第二种是信贷政策,包括首付比例、首套房认定、贷款年限、贷款额度等;第三种是限购限售政策,包括户籍限制、社保及个税限制、婚姻限制等;第四种是限售政策;第五种是限价政策,包括新房限价、二手房指导价等;第六种是税收政策,包括交易税、个人所得税、房地产税等;第七种是房企融资政策,包括股权融资、债权融资、预收房款等;第八种是土地政策,包括供地节奏、供地价格、土地改革等;第九种是住房保障政策,包括棚改、共有产权房、保障房等。

(一)利率政策

基准利率:购房者的贷款成本等于基准利率乘以利率折扣。基准利率主要取决于央行的货币政策,直接相关的是基准利率调整,间接相关的是存款准备金率调整、公开市场操作等其他货币政策。2016年以前,央行往往直接调整存贷款基准利率。过去十年央行一共13次降息、5次加息,其中2008年宽松周期降息5次,2010-2011年紧缩周期加息5次,2012年宽松周期2次降息,2014-2015年宽松周期6次降息。降息是房地产相关政策中的最大招,可以直接降低居民购房成本。举例来说,2014-2015年1年期贷款基准利率从6%下调到4.35%,相应的1万元房贷月供减少了1000元以上。但直接调整基准利率的信号意义较强,容易引发市场的投机情绪。所以2016年以后央行基本不太使用这个工具,而是更多的采用定向调控或者借助公开市场操作间接影响利率,比如2018年底央行通过新创设的TMLF实现定向降息。

利率折扣:商业银行可以在规定的范围内进行放贷利率优惠。对购房者来说,贷款基准利率会随着央行加息降息浮动,但贷款利率折扣在整个还款周期内是无法调整的,比如一开始贷款的时候利率上浮10%,那不管以后基准利率怎么调整,这个比例都不会变。所以这对还款成本影响极大,购房者非常关心。利率折扣主要取决于目前的货币环境,通常流动性相对充裕时,商业银行会在规定的范围内自主加大折扣力度,反之会降低折扣力度,甚至会出现一定比例的上浮。但央行和银监会通常会设定一个折扣或者上浮的最大限制,这对各行的利率折扣也有直接影响。比如2014年央行和银监会出台930新政,将贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍,各地房贷利率随之下调;当然政策紧缩周期,商业银行会上调房贷利率,通常以基准利率的1.1-1.2倍进行贷款。

基准利率和房贷折扣共同决定了最终的房贷利率。央行每季度的货币政策执行报告都会公布个人住房贷款加权平均利率。2008-2018年十年间,房贷利率最低水平4.34%出现在2009年四万亿之后的宽松周期,最高水平7.62%出现在2010-2011年那轮紧缩周期。但从刺激力度看,2014年启动的上一轮宽松周期的利率下行幅度最大,房贷利率从2014年初6.96%的高点一路下行到2016年底4.52%的低点,下行了240个bp,这也是前几年房地产火爆的一个主要刺激因素。自2016年下半年货币政策边际收紧以来,虽然没有实质加息,但房贷利率仍在逐步回升,目前已经回到5.7%左右,也就是较基准上浮15%左右的水平。

图表1:2008-2018年个人住房贷款加权平均利率

(二)信贷政策