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上海二手房市

发表于:2019-03-03 17:29:45

二手房的价格往往才是楼市真实需求的体现,这似乎已成众多业界人士的共识。随着近年来各地房地产调控政策的频频出台,新房市场在一定程度上得到扼制。如去年,不少城市就出现新房和二手房价格“倒挂”的现象。近日,国家统计局公布的70城房价数据显示,今年1月份,一二线城市二手住宅销售价格下降,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,其中北京(楼盘)、广州(楼盘)和深圳(楼盘)分别下降0.1%、0.3%和0.3%。

近日,《每日经济新闻(博客,微博)》记者分别赴北京、上海(楼盘)、深圳等地,实地走访了当地的二手房市场,以期为读者展示这些城市二手房市场的真实表现。

“房子终于卖出去了,真不容易。”见到记者,胡磊(化名)长舒了一口气。不过,胡磊的这套房子是降了120万元后才脱手的。

家住上海市松江区九亭镇的胡磊,自2017年底就有“换房”的想法:卖掉手里这套建筑面积约110平方米的大两居,在市区内买一套位置、学区好一点的房子。然而,胡磊这套位于贝尚湾小区的大两居,挂牌价从最初的620万元下调到590万元,再到如今以500万元成交,实际成交价相比挂牌价下降近20%。

《每日经济新闻》记者注意到,二手房挂牌价的下调,也正是上海近两年楼市走势的一个缩影。国家统计局数据显示,自2017年4月上海实行摇号购房政策以来的22个月中,上海二手住宅销售价格指数仅有3个月份出现同比增长,最高涨幅也仅有0.8%;同比下跌的月份高达17个。

降价,成为近两年来上海二手房市场的主基调。

“不降价真卖不出去”

“知道现在的二手房市场行情不好,但真没想到会差到这个地步。”胡磊告诉《每日经济新闻》记者,从最初620万元的挂牌价,到最后500万元的成交价,20%的降幅还是超出了他的想象。

在浦东陆家嘴(600663)区域从事金融工作的胡磊,每天早上都要从松江区的家中出发,挤上地铁9号线,从西到东,横跨上海市区,全程耗时近1个半小时,让他“耗时耗力,身心俱疲”。

这种状态持续近1年时间后,有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了个单间,同时将房子挂在中介,着手“换房”。“一是想离公司更近一点,再一个也想找一个好一点的学区房,为以后做打算。”胡磊说。

“去年3月份的时候,看中了闵行区中环附近的一个新盘,紧贴着中环、大牌开发商,关键是均价不到7万元,当时比周边二手房便宜1万元左右,性价比确实不错。”胡磊告诉《每日经济新闻》记者,“但当时手里面的房子一直没卖出去,也只能先看看行情了。”

按照限购政策,单身的胡磊目前在上海只能购买一套住宅。这意味着他如果不卖掉手中的这套房,就无法在市区买房。虽然买不了房,但胡磊看的盘却不少。

“大半年时间看了有6、7个盘吧,明显感觉到一手房的行情越来越冷。”胡磊说,“上半年那会儿日光盘还挺多,买房基本靠抢,但最近几个月看房,很少有楼盘能日光。”

在摇号购房、限价等严格的调控政策下,上海新房市场明显降温,并传导至二手房市场,而这也直接影响到了胡磊“换房”的进程。

“当时来看房的人实在太少,去年五一,在中介的一再‘逼迫’下,我把挂牌价从620万元降到了590万元,但来看房的人仍然不多。”胡磊告诉记者,“当时确实有点着急,十一的时候我又降到550万元后,来看房的人才多了一些。”

“不降价真卖不出去。”胡磊虽心有不甘,但却“知足”,“房子买了快10年了,回报也还比较客观。”

《每日经济新闻》记者注意到,目前在第三方平台上,贝尚湾的均价为50175元/平方米,而胡磊当初购进的这套房,单价不到10000元/平方米。10年间,房价涨幅超过4倍。

虽然上述房源直到去年底以到手价500万元成交,但胡磊的“换房”之路也仅仅是走完了第一步。

以价换量成交扩大

从挂牌到成交,前后历时超过1年;从620万元到500万元,成交价比预期低了近20%。而这一价格走势,也恰恰是上海楼市的一个缩影。

在严格的楼市调控政策下,特别是自2017年4月出台摇号购房政策以来,上海楼市明显降温,并从一手房传导至二手房市场。

国家统计局的数据显示,自2017年4月以来的22个月份,上海二手住宅销售价格指数出现同比增长的仅有3个月份,最高同比涨幅仅0.8%;出现同比下跌的有17个月份,此外还有2个月份同比持平。

上海二手房指数办公室的数据也显示,1月份上海二手房指数为3885点,比2018年12月下降9点,环比下降0.28%,降幅扩大0.13个百分点,同比下降2.42%。环比下降连续达14个月。

而在价格下行的同时,上海二手房成交量也持续保持低位。易居研究院的数据显示,2018年上海二手住宅累计成交16.4万套,虽然同比小幅增长7.8%,但依然为近10年来年成交量的第3低,仅高于2011年、2017年,而与2015年、2016年的年均超过36万套的成交量相比,缩水超过50%。

贝壳研究院的数据也显示,去年12月份上海链家客源成交周期为51.2天,比近两年低点拉长25.1天,上涨幅度达到96%;房源成交周期为115.8天,比低点拉长54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。

价格下滑、交易量低迷、成交周期拉长,不仅意味着房产持有者的财富“缩水”,也让中介经纪行业过上了“苦日子”。